매 각 불 허 가 신 청


   


사 건 20**타경10*** 부동산임의경매


채 권 자 주식회사 현대스위스저축은행


채 무 자 이기심


소 유 자 강원도


최고가매수신고인 경매남(신청인)


   


위 사건에 관하여 최고가매수신고인(신청인)의 신청대리인은 다음과 같이 매각불허가를 신청합니다.


   


신 청 취 지


1. 별지 목록 기재 부동산에 대한 경락은 이를 불허한다.


라는 결정을 구합니다.


   


신 청 이 유


1. 신청인의 본건 부동산 낙찰


신청인은 2011. 3. 2.(제4차 매각기일) 귀원 경매 제10계에서 진행된 입찰에서 별지 목록 기재 부동산(이하 “본건 부동산”이라 합니다)을 낙찰 받은 바 있고, 2011. 3. 9. 14:00 실시될 매각결정기일에서는 이에 관한 매각허부결정이 선고될 예정입니다. 그런데 신청인이 본건 부동산에 대한 최고가 매수신고를 하여 이를 낙찰 받았음에도 불구하고, 본건 부동산의 낙찰에는 후술하는 바와 같이 매각불허가 사유가 존재한다 할 것인바, 신청인은 귀원에 대하여 본 매각불허가 신청을 제기하기에 이르렀습니다.


   


2. 최저매각가격 결정에 있어서 중대한 하자 존재


가. 민사집행법 제121조 소정의 이의사유는 일응 매각불허가 사유로 볼 수 있다 할 것이고, 동조 제5호는 “최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때”를 이의 사유 중 하나로 규정하고 있습니다.


   


나. 본건의 경우, 귀원의 의뢰를 받은 미강감정평가사 사무소에서 “제반 입지여건, 주위환경과 층별?위치별 효용도와 건물의 구조, 부대설비, 시공정도, 현상 및 인근지역 내 동유형?유사형 물건의 거래 시세 등을 종합 참작한 거래사례비교법”을 기준으로 하여, 본건 부동산의 감정평가액을 금 4억 8,000만원으로 산정한 바 있습니다.


   


다. 그런데 감정평가에 관한 규칙 제6조 제1항은 “감정평가업자가 평가를 할 때에는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하여야 한다. 다만, 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 실지조사를 생략할 수 있다”고 규정하고 있는바, 매각절차의 최저매각가격을 결정하기 위하여 건물의 시가를 감정평가하기 위하여서는 반드시 건물의 내부까지를 보아서 수리 등으로 인한 증가와 마모로 인한 감소의 정도를 평가하여야 할 것입니다. 판례도 “감정인이 경매목적물의 감정가액을 산출함에 있어서는 적어도 그 부동산의 현황을 육안으로 확인한 후에 하여야 한다고 할 것이고, 그렇지 아니한 경우에는 허무한 사실에 기초하여 감정가액을 산출한 결과로 되어 그 감정은 위법하다고 할 것이다”라고 판시한 바 있습니다(대법원 1968. 8. 26.자 선고 68마798 결정 참조).


   


라. 또한 부동산의 내부 현황을 육안으로 확인하지 아니하고 감정가액을 산출한 것이라면, 법원으로서는 부동산의 현황을 육안으로 확인하고 재조사하여 감정하도록 보정을 명하여야 하고, 실지조사나 확인을 거치지 아니하고 한 감정은 감정인을 신문하여 신빙성 여부를 심리한 후에 그 채용 여부를 결정하여야 합니다(대법원 1995. 12. 8.자 선고 95누5561 판결 참조).


   


마. 본건에서 위 미강감정평가사 사무소는 본건 부동산의 내부 현황을 실지 조사하지 않고, 단순히 인근 시세 등을 비교하여 형식적으로 감정을 한 것으로 보입니다. 본건 감정평가서상에 달리 내부 현장 조사를 시행하였다는 취지의 기재내용이 없고, 첨부된 사진도 전부 외부에서 본건 부동산을 촬영한 것에 불과합니다. 본건 부동산의 감정의 경우, 내부 현장 실지조사를 시행하지 않았기 때문에 관련 임대차 관계도 “불상”의 취지로 기재되어 있습니다.


   


바. 또한 위 미강감정평가사 사무소에서 산정한 감정평가액은 실제 본건 부동산의 거래 시세와도 상당한 괴리가 존재합니다. 즉, 본건 부동산과 같이 서울 **구 **동 메롱주공아파트 114㎡ 면적의 다른 아파트 매물의 경우 2006. 1분기부터 2010. 4분기까지 실거래건수 72건 중 평균매매가액이 금 4억 1,577만원이었습니다(소갑 제1호증 아파트 시세정보 참조). 또한 최근의 국토해양부 아파트 실거래가 정보에 의할 때에도, ①2010. 1분기의 경우 거래건수 1건으로 매매가액 금 4억 4,000만원, ②2010. 2분기의 경우 거래건수 4건으로 매매가액 금 3억 9,000만원, 금 4억 4,800만원, 금 4억 5,000만원, 금 3억 7,450만원, ③2010. 4분기의 경우 거래건수 1건으로 금 3억 9,400만원에 불과합니다(2010. 3분기의 경우 매물이 없습니다, 소갑 제2호증 아파트 실거래가 참조). 또한 **옥션 현장조사 보고서를 보면, 본건 부동산의 경우 “인근 공인중개사에 대한 문의결과에 의할 때, 4억 5,000만원 전후에 가격이 형성되어 있다”는 취지로 기재되어 있습니다(소갑 제3호증 **옥션 현장조사 보고서 참조).


   


사. 그렇다면, 본건의 경우 우선 최저매각가격 결정의 전제가 되는 부동산 가액의 감정평가액이 부동산 내부 현황 실지조사를 누락하여 정확하게 산정되지 못하였다 할 것입니다. 또한 인근 시세와의 거래사례 비교에 있어서도 충분히 많은 수의 표본사례와 비교되지 않고 특정 거래사례하고만 비교가 되어, 그 감정가액이 실제 부동산 가액보다 상당 부분 과대평가되었다 할 것입니다. 따라서 이는 최저매각가격 결정에 있어 중대한 하자가 있는 경우로서, 매각불허가 사유에 해당된다고 봄이 상당합니다.


   


3. 매각물건 명세서의 작성에 있어서 중대한 하자 존재


가. 민사집행법 제121조에 따라 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에도 매각허가에 관한 이의 및 매각불허가 사유가 될 수 있다 할 것입니다. 본건의 경우 매각물건 명세서에 임대차 관계와 관련하여 “점유자의 성명: 곽**, 점유 부분: 미상, 정보출처 구분: 현황조사, 점유 권원: 주거임차인, 임대차기간(점유기간): 미상, 보증금: 미상, 차임: 공란, 전입신고 일자: 2005. 3. 7. 확정일자: 미상, 배당요구여부: 공란”으로 기재되어 있습니다. 또한 비고란에는 “최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택, 상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고 … 주의하시기 바랍니다”라고 추상적인 기재가 되어 있으며, 그 외의 사항은 달리 기재된 바 없습니다(소갑 제4호증 매각물건 명세서 사본 참조).


   


나. 따라서 신청인 입장에서는 위 매각물건 명세서상 기재내용을 가지고 “해당 임차인이 대항력을 가지게 될 경우 경락시 인수하게 될 임차보증금액”을 도저히 알 수가 없는 상황이었습니다. 신청인이 본건 부동산에 대한 전입세대 열람내역을 확인할 수는 있었으나, 거기서도 전입신고 여부 및 그 일자만이 기재되어 있을 뿐, 장차 매수인이 인수하게 되는 임차보증금액을 알 수는 없었습니다.


   


다. 한편 부동산의 현황 및 점유관계 조사서에 의할 때에는 “2회 방문하였으나 폐문부재이고, 방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없으므로 주민등록 전입된 세대만 임차인으로 보고함”이라고 기재되어 있고(소갑 제5호증 부동산의 현황 및 점유관계 조사서 사본 참조), **옥션 측의 임장조사 결과에는 “현장을 방문한 결과 부재중이어서 면담이 불가능하였으며, 우편함에는 우편물이 없었습니다”라고 기재되어 있었습니다(소갑 제3호증 **옥션 현장조사 보고서 참조). 따라서 신청인으로서는 임차인으로 추정되는 위 곽**이 그 전입신고 내역에도 불구하고 가장임차인에 해당될 가능성이 농후하다고 판단하게 되었습니다. 대항력의 구비요건은 전입신고뿐만 아니라 임차인의 실제 점유까지도 요구하기 때문에, 신청인으로서는 충분히 이러한 가장임차인 해당 가능성을 고려할 수 있는 것입니다.


   


라. 그리고 본건 경매의 채권자인 주식회사 현대스위스저축은행이 본건 부동산에 대하여 설정 받은 근저당권의 경우, 그 채권최고액이 금 2억 6,000만원에 달하는바, 채권자와 같은 제2금융권이 통상 담보평가요율을 70%로 책정하는 점을 감안할 때, 신청인으로서는 설령 위 곽**이 채권자에 선행하는 선순위 임차인이라 하더라도 그 임차보증금이 금 1억 3,500만원에 달할 정도로 고액이라고는 예상하기 어려웠습니다.


   


마. 한편, 채권자는 2010. 12. 28. 귀원에 임차신고서 및 공고요청서를 제출하면서, 동 서면에 “대항력 있는 임차인이 권리신고를 하지 않아 제3자가 인수해야 할 임차금액을 알 수 없으므로, 당행은 채권자로서 채권회수에 막대한 지장을 초래하고 있습니다 … 대출취급시 받은 임대차 계약서를 첨부하여 아래와 같은 내용의 임차신고서를 제출하오니 공고하여 주실 것을 간곡히 요청드립니다 … 임차보증금: 1억 3,500만원 … 첨부: 부동산 임대차 계약서 1부”라고 기재하고, 해당 부동산 임대차 계약서까지 첨부하였습니다(소갑 제6호증 임차신고서 및 공고요청서 사본 참조). 그럼에도 신청인이 본건 부동산을 낙찰 받은 제4차 매각기일에 관한 매각물건 명세서상에는 여전히 임차보증금액이 미상으로 되어 있었고, 비고란에조차도 채권자의 위와 같은 임차인 신고 및 공고요청 내용이 전혀 기재된 바 없었습니다. 신청인은 본건 부동산을 낙찰 받아 최고가 매수신고인이 되기 전까지는 본건 경매의 이해관계인이 아니어서, 위와 같은 채권자의 임차신고서 및 공고요청서를 열람?등사할 수도 없었으며, 채권자 측에서도 해당사항이 개인의 신용정보라는 등의 이유로 신청인에게 이를 알려주지 못하는 상황이었습니다.


   


바. 민사집행법 제105조에서 집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있는 취지는 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있습니다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조). 따라서 집행법원으로서는 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임 하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 할 것입니다(대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결 참조).


   


사. 본건의 경우, 이해관계인인 채권자로부터 임차 신고서 및 공고요청서가 제출되고, 거기에 해당 부동산 임대차 계약서가 첨부됨으로써, 임차보증금 액수에 관한 자료가 법원에 일응 현출되었다고 볼 것입니다. 따라서 법원으로서는 이해관계인으로부터 제출된 임차보증금 등 점유에 관한 자료를 기초로 매각물건 명세서상 본건 부동산의 권리관계가 되도록 자세하고 정확하게 반영되도록 조치를 취하였어야 할 것입니다. 매각물건 명세서 작성의 경우 재판이 아니라 일종이 집행처분에 불과하므로 그 기재에 잘못이나 변동이 있을 경우 얼마든지 직권으로 정정?변경이 가능합니다. 따라서 법원으로서는 채권자가 제출한 임차신고서 및 공고요청서, 부동산 임대차 계약서에 따라 매각물건 명세서상에 임차보증금액을 특정하고, 설사 그 진위가 일부 불분명하다는 의심이 있다면, 그러한 채권자 측의 자료 제출이 있었고 다만 그 진위가 불분명하다는 취지를 비고란을 통해서라도 기재하였어야 할 것입니다.


아. 신청인은 매각물건 명세서상에 본건 부동산을 경락받을 경우 인수하게 될 임차보증금액이 제대로 기재되어 있지 않은 탓에 결과적으로 본건 부동산을 시세보다도 더 비싼 가격에 경락받거나, 매수신청 보증금액을 포기해야 하는 위험에 처하게 되었습니다. 만약 매각물건 명세서상에 본건 부동산의 임차보증금액이 제대로 기재되었더라면, 신청인은 매수신청 자체를 포기하였거나 매수신고액을 훨씬 낮추어 입찰에 응하였을 것입니다. 따라서 본건 매각물건 명세서의 작성에는 신청인이 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 큰 영향을 미친 중대한 하자가 있다고 봄이 상당합니다.


   


4. 매각절차에 기타 중대한 하자 존재(위법한 매각기일 공고)


가. 민사집행법 제121조 제7호는 “경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때”를 매각허가에 관한 이의 사유 및 불허가 사유로 규정하고 있고, 여기에는 매각기일 공고상의 위법도 포함된다 할 것입니다.


   


나. 민사집행법 제106조 제3호는 매각기일의 공고내용 중에 “부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유하여 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수”가 기재되어야 한다고 규정하고 있습니다. 본건에서 2010. 3. 2. 제4차 매각기일의 실시와 관련하여 시행한 매각기일 공고 내용을 살펴보면, “임대차: 물건명세서와 같음”이라고 기재되어 있음을 확인할 수 있고(소갑 제7호증 매각기일 공고문 참조), 동 공고에 인용된 매각물건 명세서를 보면, 상술한 바와 같이 “임대차기간(점유기간): 미상, 보증금: 미상, 차임: 공란”으로 기재되어 있음을 확인할 수 있습니다.


   


다. 그런데 채권자의 2010. 12. 28.자 임차신고서 및 공고요청서의 제출에 따라 본건 부동산에 걸린 임차보증금의 수액에 관하여는 이미 객관적인 자료가 상당한 방법에 의하여 현출되었다 할 것이고, 법원으로서는 해당 임차보증금액 내용을 매각기일 공고에 기재하였어야 할 것입니다. 그럼에도 본건에서는 매각기일 공고를 함에 있어 이를 누락한 것인바, 여기에는 상술한 바와 같이 신청인이 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 큰 영향을 미친 중대한 하자가 있습니다.


   


5. 결 론


이상의 사정을 종합하였을 때, 본건 부동산에 대하여는 2010. 3. 2. 매각에도 불구하고 매각을 불허가하여야 할 사정이 있다 할 것인바, 신청인의 대리인은 귀원께서 신청인의 본건 신청을 인용하여 주실 것을 간곡히 부탁드립니다.


   


이상과 같이 신청합니다


   


소 명 방 법


1. 소갑 제1호증 아파트 시세정보


1. 소갑 제2호증 아파트 실거래가


1. 소갑 제3호증 **옥션 현장조사 보고서


1. 소갑 제4호증 매각물건 명세서 사본


1. 소갑 제5호증 부동산의 현황 및 점유관계 조사서 사본


1. 소갑 제6호증 임차신고서 및 공고요청서 사본


1. 소갑 제7호증 매각기일 공고문


   


첨 부 서 류


1. 위 소명방법 각 1통


1. 별지 목록 1통


1. 신청위임장 1통


   


2011. 3. 7.


신청인의 신청대리인


변호사 박 준 상


   


   


   


   


   


   


   


   


**지방법원 민사집행과 경매 10계 귀 중


별 지 목 록


   


○ 1동의 건물의 표시


**시 **구 **동 1714 메롱주공아파트 제306동


철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 25층 아파트


지층 257.30㎡


1층 263.587㎡


2층 259.928㎡


3층 259.928㎡


4층 259.928㎡


5층 258.556㎡


6층 258.556㎡


7층 258.556㎡


8층 258.556㎡


9층 258.556㎡


10층 258.556㎡


11층 258.556㎡


12층 258.556㎡


13층 258.556㎡


14층 258.556㎡


15층 258.556㎡


16층 258.556㎡


17층 258.556㎡


18층 258.556㎡


19층 258.556㎡


20층 258.556㎡


21층 258.556㎡


22층 258.556㎡


23층 258.556㎡


24층 258.556㎡


25층 258.556㎡


   


○ 전유부분의 건물의 표시


제16층 제1601호


철근콘크리트벽식조 113.31㎡


   


○ 대지권의 목적인 토지의 표시


**시 **구 **동 1714 대 50978.2㎡


   


○ 대지권의 표시


소유권 대지권 비율 50978.2분의 44.8465 끝.


 


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