[질문]




근저당권을 설정한 채무자입니다. 근저당 채권최고액이 1억원인데, 현재 실제 채무의 절반을 변제하였습니다. 근저당권자에게 채권최고액을 이러한 일부변제액에 맞추어 그 절반인 5,000만원으로 감액하여 줄 것을 요구할 수 있을까요?








[답변]




채권최고액의 증감이 있을 경우에는 근저당권 변경등기를 통해 이를 증감시킬 수 있습니다. 이러한 채권최고액의 증감은 통상 근저당권자인 채권자와의 합의 등을 통하여 가능합니다.




한편, 채무의 일부변제가 있을 경우 이를 이유로 채권최고액 변경등기신청이 가능할 것인지 문제되는데,




근저당권이 아닌 일반 저당권의 경우에는 그 채무액이 이미 특정되어 있으므로, 채권액에 관한 변경등기 신청이 가능합니다(일단 공동신청주의 원칙에 따라 저당권자와 공동신청을 하도록 하고, 저당권자가 이를 거부할 경우에는 의사진술을 명하는 재판을 청구하여 승소확정되면 단독신청 가능).




그러나 근저당권의 경우에는 채무의 일부변제가 되더라도 당연히 채권최고액이 감액되는 것이 아닙니다. 근저당권은 채권최고액을 설정한 뒤, 채무확정시점까지 그 피담보채무가 0원에서부터 채권최고액에 이르기까지 계속 유동적으로 변화할 수 있기 때문에 그렇습니다(부동산등기실무제요 제453면 참조).




따라서 일부 변제가 있더라도 채권최고액의 감액이 안되므로, 이를 원인으로 하는 변경등기신청은 불가능하고, 오직 채권자(근저당권자)와의 합의에 의한 채권최고액 변경에 의하여만 변경등기가 가능할 것입니다.