의뢰인은 회사 직원식당을 운영하는 분이었는데, 회사가 직원식당 계약기간의 만료, 연체차임 누적 등을 이유로 명도 청구를 한 사안이었습니다.


 


그런데 직원식당 계약기간 만료의 점과 관련하여 의뢰인과 회사 간의 계약관계가 직원식당위탁운영계약으로 되어 있으나 그 실질이 상가임대차이기에, 상가건물임대차보호법이 적용되어, 묵시적 갱신이 인정됨을 주장하게 되었습니다.


 


또한 연체차임 누적과 관련해서는 회사가 중간에 임대인 지위를 양수받아 들어온 것이기 때문에 그 전에 발생한 연체차임은 따로 채권양도 절차를 밟지 않은 이상 임대인 지위 양수인인 회사가 주장할 수 없고, 연체차임 지적과 동시에 그 차임을 지급하여 연체상태를 해소하였기 때문에 사후적으로 연체차임 채권양도를 받는 것도  


소용없다는 취지로도 주장했습니다. 


 


사건에서는 상가건물임대차보호법의 적용여부가 큰 쟁점이었는데, 종국에서 법원은 상가건물임대차보호법의 적용을 긍정하고, 묵시적 갱신도 긍정하였으나, 차임연체 해지가 정당하다고 보아, 일부 패소하였고, 현재 항소 중인 사안입니다.


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답 변 서


 


사 건 2010가단????? ???? ?


원 고 주식회사 웨스트


피 고 영민


 


위 사건에 관하여 피고의 소송대리인은 다음과 같이 답변합니다.


 


다 음


 


청구취지에 대한 답변


 


1. 원고의 청구를 기각한다.


2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.


라는 판결을 구합니다.


 


청구원인에 대한 답변


 


1. 원고 주장의 요지


가. 원고는 ①원고가 본건 직원 식당 위수탁운영 계약의 위탁자인 주식회사 웨스트의 지위를 승계한 점, ②피고가 주식회사 웨스트와 본건 계약을 2차로 갱신하여 2009. 1. 1.부터 2009. 12. 31.까지 동 계약이 존속하였으나, 존속기간 동안 피고가 꾸준히 임대수수료를 미납하여 3개월 이상 연체하였던 점, ③원고가 2009. 12. 무렵부터 누차 피고에게 계약갱신 거절의 의사를 표시하였던 점, ④원고가 2010. 3. 19. 피고에게 임대수수료 연체를 이유로 계약 해지를 통보한 점, ⑤피고가 원고의 계약 해지 이후 현재까지 본건 건물을 명도하지 않고 있는 점, ⑥본건 건물의 월 차임 상당액이 금 5,841,000원인 점 등을 주장하면서 본건 청구의 인용을 구하고 있습니다.


 


나. 이러한 원고의 주장에 대하여, 피고는 ①주식회사 웨스트와 피고가 본건 계약을 체결하고 2차에 걸쳐 갱신한 점, ②원고가 피고에게 계약 해지 통보를 한 점, ③피고가 현재까지 본건 건물을 점유하고 있는 점을 인정하되, 나머지 주장에 대하여는 전부 부인하는 바입니다.


 


2. 본건 계약의 성질 및 적용법규


가. 본건 계약의 성질


1) 본건 계약의 명칭은 갑 제3호증의 기재 내용과 같이 “직원식당 위수탁 운영계약”입니다. 그러나 본건 계약의 내용 중에는 직원식당의 위탁운영에 관한 사항뿐만 아니라, 상가건물의 임대차에 관한 사항도 혼재하고 있습니다. 예컨대, 본건 계약 제7조(피고가 자기 책임 하에 식당 운영에 필요한 설비 및 비품 등을 설치), 제8조(본건 건물의 점유?사용 및 이에 관한 임대수수료 지급), 제9조(전대 금지, 피고의 원고에 대한 식당 시설물 양도), 제11조(임대수수료 연체에 의한 계약 해지), 제13조( 식당 운영 인력의 인사관리 및 노사문제에 대한 피고의 전적인 책임), 제17조(식당 운영에 필요한 일체의 소모품을 피고 비용으로 구입), 제20조(명도 담보를 위한 제소 전 화해조서 작성)는 상가건물 임대차 계약의 성격을 강하게 띠고 있습니다. 따라서 본건 계약의 경우 비전형계약 또는 혼합계약이라 할 것입니다.


 


2) 본건 계약과 같은 혼합계약의 적용법규에 관하여는, ①해당 계약의 내용을 분해하여 민법 등이 규정한 각 전형계약에 포섭될 수 있는 부분을 추출, 각 해당 전형계약에 관한 법규를 적용하는 입장(결합설)과 ②해당 계약의 중심적 요소를 기준으로 하여 이와 유사한 하나의 전형계약에 흡수시키는 입장(흡수설)으로 견해가 나뉘고 있습니다. 한편, 판례는 제작물 공급계약에 있어 해당 계약의 중심적 요소에 따라 적용 법규가 결정된다는 취지로 판시한 바 있습니다(대법원 1996. 6. 28. 선고 94다42976 판결 참조).


 


3) 혼합계약의 각 요소를 쪼개내어 각기의 전형계약에 관한 법규를 적용할 경우, 각 법규 간의 모순?저촉이나 비통일적 규율을 가져올 우려가 있습니다. 따라서 흡수설의 입장이 타당하다 할 것인바, 본건 계약도 그 중점적 요소가 무엇인지에 따라 적용법규가 달라질 것입니다.


 


4) 그런데, ①피고가 본건 건물에서 식당을 운영함에 있어, 원고 및 주식회사 웨스트 소속 직원 외에 다른 사람들도 동 식당을 이용하여 온 점(이에 관하여 원고 및 주식회사 웨스트도 승인하여 왔습니다), ②“직원 식당 위탁 계약”이라는 문면상 제목에도 불구하고 원고 및 주식회사 웨스트가 피고에게 본건 건물 내에 직원식당 외에도 매점을 운영할 수 있게 허용한 점(을 제1호증 전대사용 동의서 사본, 을 제2호증 임대차 계약서 사본 각 참조), ③본건 계약 제8조가 규정하고 있는 임대수수료가 실질적으로 본건 건물의 점유?사용에 관한 차임에 해당하고(“… 본 사용료에는 임차료, 수도 광열비를 포함 …”), 원고가 피고에게 발행하는 세금계산서에도 품목이 임대료 취지로 기재되어 있는 점(“가산 임대 09 벧엘푸드”, 을 제3호증 세금계산서 사본 참조), ④본건 계약 제11조가 임대차에 관한 민법 제640조와 유사하게 임대수수료 3회 이상 연체시 계약해지를 규정하고 있는 점, ⑤원고가 자인하는 바와 같이 주식회사 웨스트와 피고 사이에 체결된 본건 계약이 묵시적으로 갱신되어 2007. 1. 1.부터 2008. 12. 31.까지 2년간 연장된 사실이 있는 점, ⑥본건 계약 제7조에 따라 피고가 자신의 비용으로 식당 운영에 필요한 각종 기계 설비 및 집기 비품을 설치하고 식당 인테리어 공사를 시행한 점(을 제4호증 집기 물품 목록 참조), ⑦본건 계약 제9조가 위탁자의 동의 없는 전대차를 금지하는 등 피고와 제3자 간의 전대차 관계를 상정하고 있는 점, ⑧본건 계약의 중점적 요소를 위탁(위임) 계약으로 볼 경우, 위탁자가 수탁자인 피고에게 제공하여야 할 반대급부는 위임사무 처리에 관한 보수라 할 것이고, 이와 같은 보수는 통상 그 지급 기준이나 액수가 정액?정형화되기 마련인데, 본건 계약에서는 정형화된 보수 기준을 도출하여 낼 수 없는 점, ⑨본건 계약 제9조 제4항이 “직원의 이용횟수에 대해서는 을(피고)이 전적으로 책임져야 하며 이용횟수가 적다하여 갑(위탁자)에 대하여 이의를 제기할 수 없다”라고 규정함에 따라, 피고로서는 별도의 보수 없이 자기 수완과 책임 하에 식당 및 매점의 매출을 증대시켜 수익을 창출할 수밖에 없는 점, 통상 위임계약의 경우 수임인은 위임사무의 처리로 인하여 받은 금전 기타의 물건 및 그 수취한 과실을 위임인에게 인도하여야 하는데(민법 제684조 제1항), 본건 계약의 경우 피고가 식당 운영 위탁 사무를 처리하면서 직원들로부터 지급받는 금전인 식대를 위탁자 측에 인도함이 없이 곧바로 피고의 소유로 귀속시켜 온 점, 통상의 식당 위탁 운영계약의 경우 본건 계약과 같이 해당 공간에 관한 차임을 따로 정하지 않는 점, 본건 건물의 소유권에 변동이 있을 경우 영세사업자인 피고에게 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 인정해 줘야 할 실제적 필요성이 있는 점 등을 고려할 때, 본건 계약의 중점적 요소는 어디까지나 상가건물에 관한 임대차 계약이라 할 것입니다.


 


나. 본건 계약에 관한 적용 법률(상가건물 임대차보호법)


1) 본건 계약의 주된 성격 및 중점요소가 상가건물에 관한 임대차 계약인 이상, 우선 상가건물 임대차보호법의 적용여부가 문제됩니다. 본건 건물은 사업자 등록의 대상이 되는 건물로서, 피고는 본건 건물에서 운영하는 식당 및 매점에 관하여 적법하게 사업자 등록을 마친 바 있습니다(을 제5호증 사업자 등록증 사본 참조).


 


2) 또한 본건 계약상 차임은 월 금 200만원이고 별도의 임차보증금은 없는바, 상가건물 임대차보호법상 환산보증금액(월 금 200만원 × 100 = 금 2억원)이 본건 건물 소재지인 서울특별시의 법정기준액(금 3억원)을 초과하지 않는다 할 것입니다. 따라서 본건 계약에는 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다.


 


3. 원고가 주식회사 웨스트로부터 위탁자 지위를 승계하였는지 여부


가. 원고는 자신이 주식회사 웨스트로부터 피고에 대한 본건 계약상 위탁자 지위를 승계하였다는 전제에서 본건 계약의 해지를 주장하고 있습니다. 그런데 원고가 주장하는 위탁자의 지위 승계는 일종의 계약 인수로서 ①주식회사 웨스트, 원?피고 간 3면 계약 또는 ②주식회사 웨스트 및 원고의 위탁자 지위 승계 합의 및 이에 대한 피고의 동의가 요구됩니다. 그러나 원고는 이러한 3면 계약을 체결한 바도 없고, 위탁자 지위 승계에 관한 피고의 동의를 얻은 바도 없습니다.


 


나. 원고는 본건 계약상 위탁자 지위 승계와 관련한 증거로서 갑 제2호증의 1, 2를 제시하고 있습니다. 그러나 갑 제2호증의 1에 기재된 계약은 원고와 원고가 주장하는 종전 위탁자 주식회사 웨스트와의 사이에 체결된 약정도 아니고, 본건 계약의 위탁자 지위 승계에 관한 약정이 아닙니다. 즉, 동 계약은 원고와 주식회사 하하제삼호 기업구조조정 부동산투자회사(이하 “주식회사 하하”라 합니다) 간에 소장 첨부 별지 목록 기재 건물에 관하여 체결된 임대차 계약일 뿐입니다.


 


다. 한편, 본건 계약에 상가건물 임대차보호법이 적용되는 이상, 동법에 따라 피고는 제3자에게 본건 건물의 임차인 지위를 대항할 수 있습니다. 그렇다면 주식회사 하하는 이미 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 본건 건물을 이중으로 원고에게 임대한 셈이 되는바, 적어도 본건 건물의 부분에 한하여는 원시적 불능의 급부를 목적으로 하는 계약으로서 무효라고 봄이 상당합니다. 판례도 “동일목적물에 관하여 이중으로 한 임대차계약은 무효이고 이와 밀접한 선행행위의 관계에 있는 불하계약도 무효이다”라고 판시한 바 있습니다(대법원 1960.12.19. 선고 4291행상133 판결 참조).


 


라. 갑 제2호증의 2와 관련하여, 피고는 그와 같은 내용의 각서에 날인한 사실이 없습니다. 즉, 피고는 갑 제2호증의 2의 진정성립을 부인하는 입장인바, 원고 측에서 동 서증의 원본을 제시하도록 귀원께서 석명하여 주시기를 희망합니다. 피고는 원고와의 사이에 본건 건물에 관한 전대차 계약을 체결한 사실도 전혀 없습니다. 또한 설령 원?피고 간 전대차 계약이 존재한다 하더라도, 이는 원고와 주식회사 하하 간의 무효인 이중임대차 계약에 터 잡아 이루어진 것으로서 역시 무효로 귀착된다 할 것입니다.


 


마. 따라서 이상의 사정에 비추어 볼 때, 원고는 피고에 대한 본건 계약의 위탁자 지위를 승계하지 못하였다 할 것인바, 본건 계약에 관한 해지권한이 없다 할 것입니다. 따라서 원고의 피고에 대한 본건 계약 해지 통보는 적법한 해지권자에 의한 것이 아니므로 효력이 없다고 봄이 상당합니다. 다만, 후술하는 내용에서는 원고가 귀원으로부터 본건 계약의 위탁자 지위를 승계한 것으로 인정받는 것을 가정하여 의견을 개진하도록 하겠습니다.


 


4. 본건 계약의 묵시적 갱신


가. 상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신의 존재


1) 본건 계약에는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 및 제4항이 적용되는바, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 그 임대차 존속기간은 1년이 됩니다. 한편, 본건 계약 제10조 제4항은 계약 갱신을 위하여 수탁자인 피고가 위탁자에게 재계약 의사를 계약 종료 3월 전에 통지하여야 하고, 실제 계약이 계약 종료 15일 전까지 체결되어야 한다고 규정하여 상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신 규정과 저촉됩니다. 그러나 상가건물 임대차보호법에 반하여 임차인에게 불리한 약정은 무효라 할 것인바, 본건 계약 제10조 제4항은 효력이 없습니다.


 


2) 또한 상가건물 임대차보호법은 주택임대차 보호법과 달리 차임 연체로 인한 묵시적 갱신 적용 배제에 관한 규정을 두고 있지 않은바, 이는 ①상가건물 임대차보호법상 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 존속기간이 주택임대차와 달리 1년이라는 비교적 짧은 기간인 점 및 ②영세한 상가임차인의 보호 필요성을 고려한 입법자의 결단이라고 봄이 상당합니다. 또한 민법에 대한 특칙인 상가임대차 보호법은 동법에 규정하고 있지 아니한 사항에 대하여 민법이 적용되며, 달리 주택임대차 보호법이 준용될 여지가 없습니다. 민법 역시 차임 연체로 인한 묵시적 갱신 적용 배제 규정을 두고 있지 않으므로, 본건 계약이 묵시적으로 갱신되었는지 여부를 판단함에 있어서는 당시 피고의 차임 연체 상태를 고려할 필요가 없다 할 것입니다(서울서부지방법원 2004. 7.30. 선고 2003가합4518 판결도 같은 전제에서 판단하고 있습니다).


 


3) 본건 계약의 경우, 최초에는 주식회사 웨스트와 피고 간에 2005. 1. 1.부터 2006. 12. 31.까지 2년간 존속하였고, 이후 묵시적으로 갱신되어 2007. 1. 1.부터 2008. 12. 31.까지 다시 2년간 존속하였으며, 그 후 갑 제4호증과 같이 명시적으로 갱신되어 2009. 1. 1.부터 2009. 12. 31.까지 1년간 존속하게 되었습니다. 그런데 주식회사 웨스트 및 원고는 본건 계약 만료일인 2009. 12. 31.로부터 1개월 전까지 피고에게 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 전혀 행한 바가 없습니다.


 


4) 이에 관하여 원고는 2009. 12. 무렵부터 누차 피고에게 본건 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 분명히 표시한 바 있다고 주장합니다. 그러나 실제로는 이와 달리 갱신 거절 기간이 다 지나도록 원고는 피고에게 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 전혀 한 바 없습니다. 피고에 대한 요구사항이 있을 때마다 서면으로 통보하던 원고가 갱신 거절 기간 동안에는 피고에게 갱신 거절 의사를 서면으로 통보한 사실이 없습니다. 또한 원고는 2010. 3. 9.에서야 비로소 서면으로 갱신 거절의 의사를 표현하였는바, 이러한 사정만 보더라도 본건 계약의 묵시적 갱신의 요건사실이 충분히 증명된다 할 것입니다. 또한 갑 제6호증의 1을 보더라도, 해당 내용 중에는 원고가 종전부터 피고에 대하여 갱신거절의 의사를 표시하였다는 취지의 기재가 전혀 없습니다.


 


5) 따라서 본건 계약은 일단 상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신에 의하여 2010. 1. 1.부터 2010. 12. 31.까지 존속하게 되었다고 봄이 상당합니다.


 


나. 주식회사 웨스트와 피고 간 묵시적 갱신의 합의 적용


1) 상술한 것처럼, 주식회사 웨스트와 피고는 한 차례 본건 계약을 묵시적으로 갱신한 바 있고, 그 존속기간은 종전 계약에서 인정된 기간(2년으로서 오히려 상가건물 임대차보호법보다 두텁게 보호)과 동일하였습니다. 당시 원?피고는 본건 계약 제10조 제4항에 구애받지 않고, 계약 기간 만료 전후로 서로 갱신거절 의사를 표시하지 않음으로써 계약을 묵시적으로 갱신시켰던 것인바, 본건 계약 제10조 제4항은 당사자의 암묵적 합의로서 폐기되었다 할 것입니다.


 


2) 그렇다면, 상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신의 적용과는 별도로 주식회사 웨스트와 피고 간의 암묵적 합의에 따른 묵시적 갱신 조건에 따라 본건 계약은 갱신되어 2010. 1. 1.부터 2010. 12. 31.까지 존속하게 되었다 할 것입니다.


 


5. 원고가 주장하는 임대수수료 연체 해지의 부당성


가. 묵시적 갱신 이전에 발생한 연체 차임에 의한 해지로서 부당함


1) 우선 본건 계약이 묵시적으로 갱신된 이상, 갱신된 시점 이전의 차임 연체 사실을 가지고 본건 계약을 해지할 수는 없다 할 것입니다. 왜냐하면, 묵시적으로 갱신된 계약은 갱신 전의 계약과 계약 조건이 동일하지만 엄연한 별개의 계약이라 할 것이고, 당사자가 법(또는 합의)에서 정한 기간 동안에 갱신 거절 의사를 표시하지 않음으로써 서로 상대방에게 계약 존속에 관한 신뢰를 부여하고 계약을 갱신시킨 이상, 갱신 전 계약의 차임 연체 등 사유를 들어 다시 계약의 해지를 구하는 것은 묵시적 갱신 제도의 취지에도 반하기 때문입니다.


 


2) 서울서부지방법원 2004. 7.30. 선고 2003가합???? 판결의 경우에도, 임차인이 임대차기간을 1994. 12. 25부터 24개월로 하는 임대차계약을 체결하고 임대인에게 1996. 5. 24.까지의 차임만 지급하고 그 후의 차임은 지급하지 아니하자, 임대인이 임차인에게 2000. 12. 21.경 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보한 사안에 있어, “원고와 피고들 사이의 각 임대차계약은 그 임대차기간 만료 후 임차인인 피고들이 각 점유부분을 계속하여 사용, 수익하고 있음에도 임대인인 원고가 상당한 기간 내에 이의하지 아니함으로써 묵시적으로 갱신되었다가 피고들의 차임 연체를 이유로 한 원고의 각 임대차계약의 해지 의사표시가 담긴 위 통고서가 피고들에게 송달된 때로부터 6개월이 경과한 2001. 6. 21.경 적법하게 해지되었다 할 것”이라고 판시한 바 있습니다.


 


3) 갑 제5호증의 2에 의할 때, 본건 계약이 2010. 1. 1.자로 묵시적 갱신된 이후부터, 원고가 임대수수료(그 실질은 차임이라 할 것입니다) 연체를 이유로 본건 계약 해지를 통보한 2010. 3. 19.까지 사이에는 연체된 차임이 없고, 원고가 문제 삼는 연체 차임이란 전부 묵시적 갱신 이전에 발생한 것이라 할 것입니다(동 기간 사이에 원고는 2010. 1. 31. 및 같은 해 2. 28. 합계 금 440만원을 청구하였고, 피고는 2010. 2. 4. 및 같은 해 3. 3. 합계 금 440만원을 지급하였습니다). 따라서 원고가 주장하는 차임 연체 해지란 결국 본건 계약의 2010. 1. 1.자 묵시적 갱신 시점 이전에 발생한 차임연체액을 근거로 한 것으로서, 묵시적 갱신 제도의 취지 및 신의칙에 비추어 부당하다 할 것입니다.


나. 임대인 지위 승계 이전의 연체차임을 이유로 한 해지로서 부당함


1) 임대인의 지위가 승계되는 경우 승계 이전에 이미 3기 이상의 차임이 연체된 것을 이유로 임대인 지위를 양수한 승계인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 것이나, 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체 차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것입니다(대법원 2008.10.9. 선고 2008다3022 판결 참조).


 


2) 본건 계약의 경우, 원고가 3면 계약을 거치지도 않았고, 원고와 주식회사 웨스트 간의 본건 계약상 위탁자 지위 승계에 관하여 피고의 동의도 받지 못하여 지위 승계가 이뤄지지 못하였다 할 것입니다. 가사, 피고가 2009. 12. 31.부터 원고에게 차임을 지급한 사정(갑 제5호증의 2 참조)을 위탁자 지위 승계에 관한 동의로 의제하더라도, 이는 결국 원고가 위탁자 지위 승계 이전의 연체 차임액 3기분을 가지고 본건 계약의 해지를 구하는 것(2009. 12. 31. 승계 시점 이후부터는 연체 차임이 발생한 바 없습니다)이 되어 부적법하다 할 것입니다(또한 원고는 해당 연체 차임 채권에 관하여 달리 채권양도의 대항요건을 갖춘 바도 없습니다).


 


다. 피고의 변제로 인한 차임 연체 상태 해소


1) 피고가 본건 계약상 일부 차임을 연체하였던 것은 사실입니다. 그러나 이는 피고가 변제 자력이 없거나 본건 계약상 의무이행을 경홀히 여겨서가 아닙니다. 피고는 2010. 3. 19. 원고로부터 연체 차임을 이유로 계약을 해지한다는 통보를 받자마자, 그로부터 며칠 안 된 2010. 3. 23. 원고에게 금 880만원을 일시 지급하여 차임 연체 상태를 해소시킨 바 있습니다(갑 제5호증의 2 참조).


 


2) 본건 계약상 차임 연체에 의한 해지의 경우 통산하여 3기분 이상의 차임이 연체되고 있는 상태가 지속될 것을 요건으로 한다고 해석하여야 할 것입니다. 이렇게 해석하는 것이 민법 제640조 “차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때”의 해석과 균형이 맞는다 할 것이고, 달리 볼 경우 현재 연체 상태가 존재하지는 않지만 과거에 근소한 연체 횟수가 3회 이상 있었을 경우 원고에게 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권한을 부여하는 셈이 되어 피고의 법적 지위를 현저히 불안하게 만드는 등 부당한 결과를 초래할 수 있습니다. 또한 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 갱신요구 거절 사유로 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”로 민법 제640조와 다르게 규정하고 있는 취지에 비추어 볼 때에도 위와 같이 새기는 것이 타당합니다.


 


3) 그렇다면, 상술한 바와 같이 원고의 본건 계약 해지 통보는 여러모로 부적법하다 할 것이고, 그 외에 피고가 차임을 3기분 이상 연체한 사실이 있었던 것을 가지고 다시 해지권을 행사할 수도 없을 것입니다.


라. 소 결


그렇다면, 원고의 피고에 대한 본건 계약 해지 통보가 적법하다는 것을 전제로 한 본건 각 청구(명도 및 부당이득 반환)는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다 할 것입니다.


 


6. 원고가 주장하는 부당이득금 산정에 관하여


피고는 원고가 주장하는 부당이득금액에도 당연히 동의할 수 없습니다. 더욱이 원고는 위 부당이득금액 중에서 피고가 2010. 4. 1. 이후부터 계속하여 지급한 차임 합계 금 1,980만원 상당(갑 제5호증의 2 참조)을 전혀 공제하지 않고 있는바, 이는 타당하지 않다 할 것입니다.


 


7. 피고의 부속물 매수청구권 행사


가. 피고는 본건 계약상 식당 및 매점을 운영하기 위하여 인테리어 공사를 시행하고 각종 부속물을 설치한 바 있습니다. 부속물의 경우 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이고, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이라 할 것입니다(대법원 2001. 3.13. 선고 92다41627 판결 등 참조).


 


나. 원고가 그 지위를 승계하였다고 주장하는 주식회사 웨스트는 피고와 본건 계약을 체결하면서 본건 건물의 사용 목적을 식당 및 점포로 계약서상에 명시한 바 있고, 원고 역시 본건 건물에 직원 식당을 직영으로 운영하고자 피고에게 명도를 구하는 것인바, 이러한 제반 사정을 참작할 때, 본건 건물의 객관적인 사용목적은 식당 및 매점이라 할 것입니다. 따라서 피고가 식당 및 매점의 운영을 위하여 부속시킨 물건은 부속물의 객관적 편익성 요건을 넉넉히 갖추었다 할 것입니다.


 


다. 또한 피고는 상술한 것처럼 차임 연체를 이유로 계약을 해지당한 것이 아니므로 부속물 매수청구권의 흠결 사유에도 해당되지 않습니다. 또한 시설물 등의 양수를 규정한 본건 계약 제9조 제3항은 피고와 같은 재계약의 경우에 달리 적용되지 않고, 설사 적용된다 하더라도 임차인인 피고에게 일방적으로 불리한 약정으로서 무효라 할 것입니다. 따라서 피고는 원고에 대하여 부속물 매수청구권 및 이에 기하여 원고의 명도 청구에 관한 동시이행청구권을 갖고 있다 할 것이고, 부속물 매수청구권에 관한 기타 나머지 구체적 요건에 관하여는 추후 입증하도록 하겠습니다.


 


8. 결 론


이상의 사정을 종합하여 볼 때, 원고의 청구는 결국 합리적인 이유를 결여하였다고 봄이 상당한바, 피고는 귀원께서 본건 청구를 기각하여 주실 것을 희망합니다.


 


 


이상과 같이 답변합니다


 


입 증 방 법


1. 을 제1호증 전대사용 동의서 사본


1. 을 제2호증 임대차 계약서 사본


1. 을 제3호증 세금계산서 사본


1. 을 제4호증 집기 물품 목록


1. 을 제5호증 사업자 등록증 사본


 


참 고 자 료


1. 관련 판례 각 1통


 


첨 부 서 류


1. 위 입증방법 각 1통


1. 위 참고자료 각 1통


1. 답변서 부본 1통


 


2010. 12. 15.


피고 소송대리인


변호사 박 준 상


서울남부지방법원 민사 제4단독 귀 중